Compromis de vente

Réforme du compromis de vente au Maroc : Ce que vous devez savoir sur les nouvelles obligations

-       Les actes de promesses de vente à caractères privés entre l’acheteur et le vendeur ne sont plus valables.

-       Les promoteurs immobiliers craignent l’impact de la nouvelle loi sur les délais administratifs des transactions immobilières.

-       Le compromis de bénéficie dorénavant d’une valeur juridique plus forte.

La nouvelle loi sur le compromis de vente a pris effet depuis le 22 août 2024, suite à l’introduction de l’amendement y afférent dans l’article 4 du Code des droits réels. Rappelons qu’un compromis de vente est un contrat préliminaire signé entre l’acheteur et le vendeur, dans le cadre de la vente d’un bien immobilier. Il s'agit, en effet, d'un engagement réciproque dans lequel le vendeur s'engage à vendre et l'acheteur le bien immobilier sous certaines conditions. Ce contrat définit les termes de la vente (prix, conditions de financement, délais, etc.). Il sert aussi comme un moyen de temporiser la vente dans le cas où, par exemple, l’acheteur attendrait un financement bancaire pour acheter le bien en question. Ainsi, une fois le compromis signé, la vente est en quelque sorte "réservée", et l'acte définitif de vente (ou acte authentique) sera signé ultérieurement. Au Maroc la loi encadrant le compromis de vente a, justement, connu tout récemment une évolution, en vue d’encadrer davantage cette pratique.

Qu’est ce qui change ?

La nouvelle loi marocaine sur le compromis de vente, qui s'inscrit dans la réforme de 2024, apporte plusieurs changements notables pour encadrer les transactions immobilières. Un des aspects clés est la régulation plus stricte de ce document, qui est désormais considéré comme un véritable contrat engageant les deux parties avant la signature de l'acte de vente définitif. Si avant le compromis de vente était réalisé sur la base d’un simple document signé entre les parties, dorénavant les choses sont plus corsées. En effet, le passage par le notaire sera obligatoire pour les promesses de vente pour la forme authentique. Pour les actes à date certaines, les parties devront soumettre les promesses à des avocats agréés près de la Cour de cassation. À noter qu’en matière immobilière, il est souvent recommandé de recourir à un acte authentique pour assurer la sécurité des transactions.

La nouvelle législation exige, en effet, que les signatures des parties soient légalisées et que la signature de l'avocat soit homologuée par le tribunal compétent. Les actes sous seing privé ne sont donc plus reconnus, ce qui vise à donner une valeur juridique plus forte au compromis de vente, afin de responsabiliser l’ensemble des parties prenantes. De plus, avant de signer un compromis de vente, il est désormais nécessaire de présenter un quitus fiscal, qui atteste que le bien est en règle sur le plan fiscal.  

Par ailleurs, comme dans d'autres systèmes juridiques, le compromis de vente marocain a inclus des délais de rétractation pour protéger les parties en cas de changement de circonstances avant la signature de l'acte final​, on parle de droit de rétractation. Ce droit permet à l'acheteur de renoncer à la transaction dans un délai de 10 jours après la signature du compromis de vente, sans pénalités.

Ces contraintes évoquées

Cette réforme s’inscrit dans une démarche plus globale de modernisation du cadre juridique immobilier au Maroc, visant à protéger les parties et à renforcer la transparence des transactions, et à éviter les litiges fréquents dans les compromis de vente, mais elles suscitent aussi des inquiétudes auprès des professionnels du marché immobilier​. La signature de nombreux documents pourraient, selon les professionnels, alourdir les délais de la transaction immobilière. De même, l’obligation de bénéficier d’un quitus fiscal au préalable avant de signer la promesse de vente pourrait être un frein face à la transaction, du fait que certaines personnes comptent sur l’encaissement de l’argent de la vente du bien pour ensuite régler leurs dettes envers le fisc. Néanmoins, le compromis de vente devient aujourd’hui un acte plus sécurisé, mais également plus réglementé, ce qui peut nécessiter l’intervention de professionnels qualifiés à chaque étape de la transaction.

2 decembre 2024